Altbausanierung in Augsburg & München: Die 5 größten Kostenfallen

Kostenfalle 1: Veraltete Elektroinstallation und überlastete Verteiler

Bei jedem zweiten Altbau finden wir Stoffleitungen aus den 60ern, fehlende FI-Schutzschalter und einen Verteiler, der für die heutige Last (Wallbox, Wärmepumpe, Induktionsherd) hoffnungslos zu klein ist. Ein klassischer Käuferfehler: „Strom geht, lassen wir." Bis bei der ersten Bohrung der Sicherungskasten qualmt. Eine komplette Elektro-Erneuerung in einer 100-Quadratmeter-Wohnung kostet realistisch 12.000 bis 18.000 Euro netto — inklusive Verteiler-Tausch, neuer Stromkreise, FI-Schutz und Abnahmeprotokoll nach DIN VDE 0100-600. Dazu kommen Schlitzarbeiten, Trockenbau-Schließung und Maler-Übergabe, die in der Einzelvergabe schnell weitere 6.000 bis 9.000 Euro draufschlagen. Mein Tipp: Lassen Sie vor dem Kauf einen E-Check des Bestands machen. Kostet 250 bis 400 Euro und sagt Ihnen ehrlich, ob das Stromnetz die nächsten fünf Jahre überlebt.

Kostenfalle 2: Asbest im Bodenkleber und Spritzasbest auf Stahlträgern

In Bauten zwischen 1960 und 1993 ist Asbest die unsichtbare Kostenbombe. Floor-Flex-Platten unter dem Linoleum, asbesthaltige Spachtelmasse, Spritzasbest auf alten Stahlträgern im Keller. Solange Sie nichts berühren, ist das chemisch stabil. Sobald Sie aber den Boden aufstemmen — und das tun Sie bei jeder seriösen Altbausanierung — wird es teuer. Eine Asbest-Sanierung nach TRGS 519 verlangt zertifizierte Fachfirmen, Abschottung, Schutzanzüge, Schwarzbereich und sortenreine Sondermüll-Entsorgung. Pro Quadratmeter Bodensanierung mit asbesthaltigem Kleber rechnen Sie mit 80 bis 150 Euro zusätzlich zum normalen Bodenabbruch. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung in Augsburg-Lechhausen oder München-Pasing macht das schnell 8.000 bis 14.000 Euro Mehrkosten. Vor dem Kauf zumindest eine Stichprobe nehmen lassen — Laborkosten 40 Euro pro Probe.

Kostenfalle 3: Feuchtigkeit im Keller und aufsteigende Mauerfeuchte

„Das ist nur ein bisschen feucht, wird schon trockenwerden." Klassischer Satz beim Besichtigungstermin. In den meisten Fällen falsch. Aufsteigende Mauerfeuchte und seitlich eindringendes Wasser sind in bayerischen Altbauten die Hauptursache für teure Folgesanierungen: Schimmel im Erdgeschoss, abplatzender Putz, modriger Geruch, der nie verschwindet. Wer das ignoriert, baut auf Sand. Eine fachgerechte Bauwerksabdichtung mit Horizontalsperre, WTA-Sanierputz nach Merkblatt 2-9-04/D und gegebenenfalls Drainage außen kostet je nach Schadensbild zwischen 6.000 und 18.000 Euro. Wir machen das in Augsburg und München regelmäßig — und in mehr als der Hälfte der Fälle stellen wir fest, dass der Vorbesitzer einfach Sanierputz drauf geklatscht hat, ohne die Ursache zu beheben. Das macht es nicht trockener, das verschiebt das Problem nur. Vor dem Kauf: Feuchtemessung im Sockelbereich, am besten von einem unabhängigen Bauleiter.

Kostenfalle 4: Statische Reserven bei geplanten Wand-Durchbrüchen

„Wir machen die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer raus, ist ja sowieso eine moderne offene Wohnküche." Klingt simpel. Bis der Statiker kommt und sagt: tragende Wand. In den meisten Altbauten der 50er bis 80er Jahre wurden Geschossdecken sehr eng kalkuliert, die statische Reserve für Durchbrüche ist gering. Ein einzelner tragender Wand-Durchbruch mit Stahlträger-Einbau, Statik-Berechnung, Auflager und sauberer Übergabe kostet realistisch 4.500 bis 8.500 Euro — ohne nachgelagerten Trockenbau, Verputz und Anstrich. Bei zwei oder drei Durchbrüchen plus neuer Geschossdecke schnell 25.000 Euro aufwärts. Mein Rat: Lassen Sie vor dem Kauf einen Statiker (gibt es in Augsburg ab 400 Euro pauschal) eine Erstbewertung machen, ob Ihre Umbauwünsche überhaupt machbar sind. Das spart später teure Korrekturen am Bauplan.

Kostenfalle 5: Ungenehmigte An- und Umbauten von Vorbesitzern

Der Klassiker, der bei jeder dritten Bestandsbesichtigung auftaucht: ein nachträglich angebauter Wintergarten, ein zur Wohnung umgebauter Spitzboden, ein neues Bad mit verlegter Wasserleitung — und nichts davon ist im Bauamt eingetragen oder genehmigt. Solange niemand fragt, fällt es nicht auf. Sobald Sie aber selbst genehmigungspflichtige Umbauten anmelden, sieht das Bauamt den Bestand und verlangt Nachreichungen. Im schlimmsten Fall: Rückbau-Verfügung. Vor dem Kauf unbedingt die aktuelle Baugenehmigung mit dem Ist-Zustand abgleichen — Auszug aus den Bauakten beim örtlichen Bauamt (Augsburg, München oder dem zuständigen Landratsamt) kostet 20 bis 60 Euro und ist Pflichtprogramm. Wir prüfen das bei Vor-Ort-Terminen mit Ihnen gemeinsam und sagen Ihnen, was nachträglich genehmigt werden kann und wo Rückbau droht.

Wie Sie die Kosten realistisch im Voraus kalkulieren

Die wichtigste Lehre aus über 200 Altbau-Sanierungen: Wer beim Kauf nur den sichtbaren Renovierungsbedarf einrechnet, kalkuliert die echte Sanierungssumme typisch um 30 bis 50 Prozent zu niedrig. Mein Vorschlag für eine saubere Vorab-Kalkulation: Bilden Sie drei Töpfe. Erstens den „sichtbaren" Bedarf (neue Bäder, neuer Boden, Maler) — den können Sie selbst grob schätzen. Zweitens den „technischen" Bedarf (Elektrik, Heizung, Leitungen) — hier brauchen Sie einen Fachbetrieb, der vor dem Kauf 1 bis 2 Stunden vor Ort prüft. Drittens den „strukturellen" Bedarf (Statik, Schadstoffe, Genehmigungen) — hier sind ein Statiker und gegebenenfalls eine Schadstoff-Probe Pflicht. Wir bieten in Augsburg und München diesen Pre-Sale-Check für 480 Euro pauschal an. Das klingt erstmal teuer. Aber wenn Sie damit eine Fehlinvestition von 50.000 Euro vermeiden, ist es das billigste Stundenhonorar Ihres Lebens.

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Lassen Sie uns Ihr Objekt persönlich begutachten — kostenlos und unverbindlich. Wir kommen zur Vor-Ort-Besichtigung, prüfen Bausubstanz, Schadstoff-Verdachtsmaterialien, Statik und Genehmigungslage und nennen Ihnen eine ehrliche Größenordnung, was eine Komplettsanierung wirklich kostet. Über 14 Gewerke aus einer Bauleitung — vom Statiker bis zum Maler — bekommen Sie einen Festpreis statt 15 Einzelangebote.