Dachgeschossausbau 2026: Kosten, Genehmigung & 5 Praxis-Tipps aus Augsburg

Voraussetzungen: Ist Ihr Dachgeschoss überhaupt ausbaufähig?

Bevor wir über Kosten reden, muss eine grundsätzliche Frage geklärt sein: Lässt Ihr Dach den Ausbau überhaupt zu? Entscheidend sind drei Parameter. Erstens die nutzbare Raumhöhe — nach Bayerischer Bauordnung (BayBO) müssen mindestens 50 Prozent der Grundfläche eine Höhe von 2,30 Metern aufweisen, damit der Raum als Wohnraum gilt. Zweitens die Statik der Geschossdecke und des Dachstuhls — alte Dachstühle aus den 50ern wurden oft auf Kaltdach mit minimaler Belastung gerechnet, der Einbau von Trockenbau, Dämmung und Möbeln verlangt eine Nachrechnung. Drittens die Erschließung: Treppe, Versorgungsleitungen, gegebenenfalls Aufzugsoption. Wir prüfen das bei jeder Erstbesichtigung in Augsburg oder München kostenlos vor Ort und sagen Ihnen ehrlich, ob Ihr Dach das hergibt — oder ob wir Ihnen den Ausbau aus statischen Gründen abraten müssen.

Genehmigung: Was Sie nach BayBO und GEG wirklich brauchen

Ein reiner Innenausbau ohne Veränderung der Dachform ist in Bayern in vielen Fällen verfahrensfrei oder verkürzt — Stichwort isolierte Befreiung. Sobald Sie aber Dachgauben einbauen, Dachflächenfenster vergrößern, die Dachneigung verändern oder Wohnraum schaffen, der vorher als Spitzboden ausgewiesen war, brauchen Sie eine Baugenehmigung. Das gilt auch dann, wenn alles innen passiert — die nachträgliche Wohnraum-Nutzung muss ans Bauamt gemeldet werden. Zusätzlich: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei Wohnraum-Erweiterungen die Einhaltung aktueller Dämmstandards (Dach U-Wert maximal 0,24 W/m²K). Wir koordinieren das in Augsburg mit dem Bauamt der Stadt und in München mit dem zuständigen Stadtbezirk — inklusive Statiker-Beauftragung, Lageplan und Energie-Effizienz-Berechnung. Genehmigungsdauer realistisch: 8 bis 16 Wochen.

Kostenüberblick: Was ein Dachausbau in Bayern 2026 realistisch kostet

Für einen klassischen Dachausbau in Augsburg oder München mit 60 Quadratmetern Wohnfläche, Aufdachdämmung nach GEG, Dachflächenfenstern, Trockenbau-Innenausbau, Elektro, Heizungs-Erweiterung und Bodenaufbau rechnen Sie realistisch mit 1.800 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter netto. Macht für unser Beispiel insgesamt 108.000 bis 168.000 Euro. Klingt erstmal hoch, ist aber im Vergleich zum Neubau mit Grundstückskauf in Bayern ein Schnäppchen. Was die Spanne erklärt: Aufdachdämmung (teurer, dafür Statik-schonend) versus Zwischensparrendämmung (günstiger, aber raumeinschränkend), Größe und Anzahl der Dachgauben, Holz- oder Verbundwerkstoff-Konstruktion, Heizungsanbindung über Wärmepumpe (förderfähig) oder Anschluss an Bestand. Wir machen Ihnen vor Ort ein detailliertes, transparentes Festpreisangebot — keine Überraschungen.

Die 5 Praxis-Tipps aus über 80 Dachausbauten

Tipp 1: Beginnen Sie mit der Dämmung von außen, wenn das Dach ohnehin neu eingedeckt werden muss. Aufdachdämmung spart pro Quadratmeter 3 bis 5 Zentimeter Raumhöhe gegenüber Zwischensparrendämmung — das macht oft den Unterschied zwischen genehmigungsfähig und nicht. Tipp 2: Planen Sie die Treppe großzügig — eine zu enge Bodentreppe wird Sie 20 Jahre lang ärgern. Lieber einmal richtig investieren. Tipp 3: Strom- und Wasseranschlüsse vorausplanen — auch wenn aktuell kein Bad geplant ist. Leerrohre kosten beim Ausbau fast nichts, später nachrüsten ist teuer. Tipp 4: Achten Sie auf die Schallübertragung zur Hauptwohnung. Trockenbau-Decken mit doppelter Beplankung und Mineralwolle-Füllung sind die Investition wert. Tipp 5: Lassen Sie sich nicht zu „beleuchteten Holzbalken-Optik"-Ideen verleiten, wenn die Holzbalken nicht trocken oder schädlingsfrei sind. Wir haben mehrfach gesehen, wie aus „rustikal" innerhalb von zwei Jahren „muffig" wird.

Der RM-Bauwerk Vorteil: Statik, Genehmigung, Ausbau aus einer Hand

Ein Dachausbau berührt mindestens sieben Gewerke: Statiker, Zimmerer, Dachdecker, Trockenbauer, Elektriker, Sanitärinstallateur, Maler. In der klassischen Einzelvergabe vergeht oft ein halbes Jahr vom ersten Statiker-Besuch bis zur Abnahme. Wir bündeln das bei RM-Bauwerk unter einer Bauleitung in Gersthofen — Statik, Baueingabe, Material, Handwerker, Bauphysik. Sie haben einen Ansprechpartner für sieben Gewerke, einen verbindlichen Bauzeitenplan und einen Festpreis. Inklusive 5 Jahre Gewährleistung über alle Gewerke hinweg. Genau das macht den Dachausbau in Augsburg oder München zu einem planbaren Projekt — und nicht zu einer offenen Großbaustelle, die sich über zwei Sommer zieht.

Wärmepumpe und Dachausbau: Wann sich die Kombination wirtschaftlich rechnet

Ein Aspekt, den viele Bauherren übersehen: Beim Dachausbau müssen Sie ohnehin in die Haustechnik eingreifen — neue Heizkreise verlegen, Heizkörper oder Fußbodenheizung im neuen Geschoss, gegebenenfalls Trinkwasserleitungen für ein neues Bad. Genau dieser Moment ist wirtschaftlich der ideale Zeitpunkt, gleichzeitig die alte Heizung gegen eine Wärmepumpe zu tauschen. Sie haben sowieso die Wände offen, der Bauleiter koordiniert beide Maßnahmen aus einer Hand, und Sie erhalten die kombinierte BEG-Förderung von bis zu 70 Prozent auf den Heizungstausch. Konkret bedeutet das: Statt 32.000 Euro für die Wärmepumpe zahlen Sie real 10.000 bis 13.000 Euro netto Eigenanteil — und der ohnehin geplante Dachausbau verschiebt sich preislich gar nicht. In Augsburg und München empfehlen wir diese Kombination inzwischen bei rund jedem zweiten Dachausbau-Projekt, weil sie energetisch und wirtschaftlich überzeugt.

Sie planen einen Dachausbau in Augsburg oder München?

Lassen Sie uns Ihr Dach gemeinsam anschauen. Wir kommen kostenlos zur Vor-Ort-Besichtigung, prüfen Statik und Raumhöhe, klären Genehmigungspflichten mit Ihrem zuständigen Bauamt und nennen Ihnen einen verbindlichen Festpreis inklusive aller Förderungen. Aus über 80 Dachausbauten in Bayern wissen wir, wo die Stolpersteine liegen — und wie man sie umgeht.